Mihai Curteanu, președintele asociației Metro Urban, este un antreprenor clujean pasionat de dezvoltare urbanistică, de „metropolizare” și de domeniul imobiliarelor în general. Vă invităm să-l cunoașteți și să cunoaștem împreună cât de mari sunt valurile din oceanul imobiliar clujean, la acest început de criză economică.

DISPERSIE: Recent ați înființat Metro Urban, asociație a cărui președinte sunteți. Scopul public al asociației este „susţinerea extinderii infrastructurii de transport din România și promovarea unei dezvoltări urbanistice armonioase, într-un mod echitabil, durabil şi eficient”. Ce vă propuneți să realizați, concret, și ce propuneți autorităților locale?

Mihai Curteanu: Scopul primordial al acestei asociații este acela de a crea o punte între societatea civilă și administrația publică locală.

Împreună cu colegii mei încercăm să identificăm problemele pe care dezvoltarea unei urbe le ridică în așa fel încât calitatea vieții locuitorilor să fie fără echivoc una la cele mai înalte standarde. Aici putem introduce proiectele mari de infrastructură a căror realizare este imperios necesară într-un termen cât mai scurt cu putință, deoarece dezvoltarea naturală, demografică a fost mult mai accelerată decât se așteptau poate unii creând grave probleme de mobilitate urbană.

Ce propunem autorităților publice locale? Nimic altceva decât să își exercite atribuțiile asumate cu maximă seriozitate și să dezvolte o relație corectă cu societatea civilă.

DISPERSIE:  Ați venit recent cu un concept, preluat ulterior și de Ilie Bolojan, și anume „metropolizarea României” – „metropolizarea Clujului”. Detaliați acest concept

Mihai Curteanu: Mă bucură faptul că domnul Bolojan unul dintre cei mai performanți administratori de UAT din țară este în asentiment cu subsemnatul, asta nu face nimic altceva decât să certifice faptul că metropolizarea este un efect care vine natural în urma dezvoltării unui UAT dar care este imperios necesar de a fi gestionată coeerent de către administrația publică locală.

Dacă este să luăm ca și exemplu Cluj-Napoca vom observa că avem în imediata proximitate așa numitele comune dormitor ale căror populație a crescut simțitor în ultima decadă în unele cazuri dublându-și numărul de locuitori. Ei bine, locuitorii acestor comune dormitor sunt strâns conectați de epicentrul Cluj-Napoca unde majoritatea dintre ei muncesc iar ai lor copii studiază.

Problema majoră este că aceste comune nu au un concept de dezvoltare unitară cu orașul mamă Cluj-Napoca creând astfel pe termen lung grave probleme.

Conceptul  de dezvoltare durabilă trebuie să fie punctul principal de abordare iar un astfel de concept poate fi pus în aplicare doar prin cooptarea comunelor limitrofe și realizarea Clujului Metropolă astfel dezvoltarea poate fi una unitară care să nu creeze sincope și deservicii ulterioare.

De ce este nevoie pentru a se realiza acest obiectiv, nimic mai simplu, de curaj, asumare politică și viziune toate acestea pentru a putea preîntâmpina ceea ce clar fără doar și poate va veni și va fi greu de gestionat dacă nu chiar imposibil într-un orizont mediu de timp.

DISPERSIE:  Cât de mult mai poate crește Clujul? Va atinge milionul de locuitori, estimat în 2016 de Octavian Buzoianu? Ce măsuri trebuie să luăm din timp pentru a ne păstra calitatea vieții?

Mihai Curteanu: Da, de trei ori da, sunt perfect de acord cu domnul Buzoianu care anticipa această explozie demografică din 2016, iar dânsul fiind om de afaceri a înțeles perfect care este riscul letargiei administrative în astfel de situații și că lipsa de reacție poate crea grave deservicii pe termen lung.

Clujul are un potențial de creștere extraordinar și mă bucură acest lucru cu un singur amendament putem gestiona coeerent această creștere?

Principiul este unul oarecum simplu și aici cu permisiunea dumneavoastră aș dori să dau un exemplu simplu. Avem astăzi un SRL unde acționariatul încearcă printr-o  strategie de business să obțină profit și să își crească micul SRL, ce face cu profitul obținu îl reinvestește și creează o nouă strategie pentru a crește micul SRL, într-un final micul SRL devine o companie mare un SA, ei bine ce va face managementul acestui SA, va aplica aceeași strategie pe care o aplicau în cazul micului SRL, evident că nu pentru că asta ar însemna faliment la fel și în cazul nostru micul SRL Cluj-Napoca oraș de provincie care a devenit SA  și care are neapărată nevoie de strategii de SA nu de o abordare de tip SRL.

DISPERSIE: Dacă mâine dimineața ați fi primarul Clujului, care ar fi primele măsuri luate pentru descongestionarea traficului și care ar fi pe termen lung opțiunile?

Mihai Curteanu: Fiind o persoană realistă îmi este destul de greu să intru într-un astfel de joc imaginativ, dar de dragul discuției noastre am să o fac.

Cred că una dintre primele măsuri pe care le-aș lua ar fi un audit instituțional, un audit uman pe departamente unde la final am avea o imagine clară cu ce și cu cine lucrăm, aș lucra la capitolul performanță astfel încât proiectele necesare dezvoltării pe termen lung ale urbei să poată fi implementate fără echivoc.

Eu aseamăn foarte mult administrarea unei urbe cu administrarea unei companii unde un board trebuie să producă dividende pentru acționari, în cazul administrației publice locale ea are un board format din primar și CL care trebuie să producă beneficii pentru cetăţeni care sunt acționarii de drept prin plata de taxe și impozite. Cu alte cuvinte cred că percepția trebuie total schimbată.

Iar dacă facem o scurtă analiză vom observa că funcționarii publici pe diferite paliere instituționale care au provenit din privat unde au ocupat funcții de management au performat.

De ce? Foarte simplu, veneau cu mentalitatea puternic inradacinată de a crea profit.

DISPERSIE: Profesional sunteți implicat în domeniul imobiliar. Puteți să ne explicați de ce prețurile în Cluj-Napoca, în imobiliare, se bat de la egal la egal cu Bucureștiul?

Mihai Curteanu: Pentru că, astăzi Cluj-Napoca este un oraș atractiv care întrunește cele trei elemente principale, sănătate ( unități spitalicești de top) educație (universități de top) mediu de afaceri ( performant care creează locuri de muncă) și aici nu putem să trecem cu vederea dacă vrem să fim drepți și meritul lui Emil Boc.

Aaaa era să uit, cred că în viitorul apropiat Cluj-Napoca ar trebui să fie comparat cu Budapesta sau Viena dacă avem capacitatea de a dezvolta urbea noastră la acel Next Level.

Acum dacă trendul de dezvoltare va fi urmat, prețurile vor crește cu mici sincope.

Dacă observăm prețurile imobiliarelor în metropolele europene sunt într-o continuă ascensiune cu mici sincope deci, ca și o mică concluzie creșterile de prețuri sunt și vor fi o parte componentă a acestui segment din economie.

DISPERSIE: Sunt reale prețurile sau sunt „umflate” artificial, având în vedere că Bucureștiul este mult mai ofertant economic decât  Clujul?

Mihai Curteanu: Prețurile sunt reglate după un principiu de piață extrem de simplu cerere și ofertă dacă oferta este una ,,umflată,, (ca să folosesc termenul uzitat de către dumneavoastră deși îl consider nepotrivit și total nefericit utilizat ) iar cerere nu ar exista să fiți siguri că oferta ,,umflată,, s-ar dezumfla imediat.

Că, prețurile în raport cu investiția ar putea fi mai mici asta este clar dar să nu uităm că un businessman va urmări fără doar și poate să își maximizeze profitul dacă piață îi permite acest lucru. Cred că explicația este atât de simplă deși la fel ca și dumneavoastră am putut citi vaste analize sau calcule matematice cu n+ necunoscute.

În ceea ce privește oferta economică pe care o pune astăzi pe masă Bucureștiul nu cred că este mai ofertantă decât oferta Clujului sincer cunoscând foarte bine mediul de afaceri din ambele zone cu toate că orașul nostru a avut un handicap de câțiva ani față de București dar, credeți-mă a recuperat această diferență.

DISPERSIE: Cât considerați că se mai poate construi în Cluj-Napoca. Orașul este deja aglomerat. Mai este loc pentru noi blocuri, cartiere?

Mihai Curteanu: Deși poate va suna ciudat, nu cred și nu sunt adeptul opririi dezvoltării unei urbe, cu singurul amendament dezvoltarea imobiliară trebuie să fie clar făcută după o strategie pe termen lung unde trebuie introdus și impactul social.

Un nou PUG care se află tot în lucru trebuie imediat scos la rampă. O dezvoltare haotică și avem deja exemplul  comunei Florești unde un urbanism de cumetrie, haotic poate transforma o perlă într-o favelă.

La capitolul trafic Cluj-Napoca suferă iar astăzi trebuie să găsim clar soluții imediate de transport alternativ soluții implementate cu mare curaj unele deloc populare dar salvatoare. Toate marile aglomerări urbane ale Europei suferă de pe urma traficului mai puțin cele care au adoptat conceptul al cărui adept este și subsemnatul acela de a convinge locuitorii prin diferite mecanisme de a lăsa automobilul acasă sau cel puțin de a diminua considerabil utilizarea lui .

Spre exemplu Olanda unde numărul bicicletelor depășește numărul populației.

DISPERSIE: De unde au venit cei mai mulți bani în Cluj-Napoca în domeniul imobiliar? Bănuții adunați de părinți pentru studenții veniți la facultate? Banii românilor din diaspora, cheltuiți pe apartamente ca investiții sigure, prima casă sau alte forme de credite? Care este „topul”?

Mihai Curteanu: Banii au venit prin mai multe canale, de la cei din diaspora până la cei economisiți de părinți până la creditul ipotecar.

Nu am făcut niciodată un top dar rememorând acum rapid la prima strigare cum se spune aș tinde să spun că banii proveniți din diferite tipuri de finanțări au fost cei mai mulți care s-au îndreptat către imobiliare. Noi românii suntem printre puținii din Europa care trăim ghidați după simțul proprietații și dorința de a avea o proprietate, un acoperiș deasupra capului.

Ghidați după acest principiu românii devin unii dintre cei mai buni achizitori de proprietăți imobiliare.

Celălalt aspect ar fi siguranța sau cel puțin premisa de a investi banii economisiți în ceva palpabil care are un randament de creștere oarecum sigur, mai ales în momentele în care inflația devine un inamic al banilor cash mai plastic spus al banilor ținuți la saltea.

DISPERSIE: În ultimul an prețurile la materialele de construcții au explodat. Cât afectează domeniul construcțiilor?

Mihai Curteanu: Da este perfect adevărat, prețurile materialelor de construcții au suferit creșteri semnificative fiind un efect al situației instabile, a războiului din Ucraina care a implicat toți factorii economici la nivel mondial.

Domeniul construcțiilor a fost imediat impactat dând peste cap toate planurile și previziunile economice pe care dezvoltatorii și le-au făcut, nu doresc nici pe departe să le plâng de milă dezvoltatorilor imobiliari nici să spun că nu mai există profit doar că acest profit este puternic afectat.

Mai exista încă o componentă aceea a unei contracții a pieței de profil unde vânzările au suferit un mic blocaj nu din cauza prețului sau al lipsei de bani în piață ci din cauza unei expectative venită din partea cumpărătorului care pe fondul războiului preconiza o criză așteptând o scădere a prețului pentru a cumpăra.

DISPERSIE: Cam toți indicii macro economici ne arată că am intarat într-o criză economică: inflație în tot occidentul, explozia prețurile la utilități în toată Europa, creditele la bănci au explodat, „statul pe loc” produs de pandemia de COVID-19 și mai nou, războiul din Ucraina. Cât de mult va afecta sectorul imobiliar? Mor proiectele mici și rămân în picioare cele mari?

Mihai Curteanu: Sincer încă nu resimțim efectele cu adevărat, impactul va fi resimțit din a doua jumătatea a anului viitor, după ce vom trece peste o iarnă care va fi mai mult decât interesantă și nu va semăna deloc ce am fost obișnuiți până acum.

Marea mea supărare este letargia în care se află cei care ar trebui sa ne protejeze de aceste efecte ușor preconizabile.

Vom păți exact ca și în  cazul pandemiei unde existau informații clare ca va lovi România cu un an înainte, iar cei care erau obligați să ia măsuri de protecție erau ocupați cu totul și cu totul cu altceva, pandemia lovind năprasnic din nefericire aici au fost vieți pierdute care poate puteau fi salvate dacă acel cineva pregătea totul din timp.

Dar și sincer să fiu ce expectanțe putem avea când iarna prinde de fiecare dată nepregătite autoritățile deși este un fenomen ciclic, previzionabil iar singura lor explicație este ca să parafrazez un clasic care a ocupat cea mai înaltă funcție în stat ,, Iarna nu-i ca vara,,

În rest nu ne rămâne decât să sperăm la mai bine, că de rău ne-am cam săturat și poate ar fi timpul să nu mai acceptăm să fim acea generație de sacrificiu.